요지
공사비 증액을 둘러싼 발주자와 시공사 간 분쟁 중 시공사가 유치권을 주장하며 잔여 공사를 물리적으로 방해한 사안에서, ① 시공사의 실제 점유 여부, ② 공사비 증액 주장이 확정 채권(피보전채권)에 해당하는지, ③ 보전의 필요성을 핵심 쟁점으로 다투어 공사방해금지가처분 인용결정을 받아낸 사례. 아울러 관련 형사고소 시 물리력 행사 등 객관적으로 입증 가능한 행위에 한정하여 고소하는 것이 실무상 효과적이라는 점을 함께 설명함.
수행변호사
배경 — 공사비 분쟁과 유치권 행사의 증가
최근 건설경기 하락과 건설 자재비 급등이 겹치면서, 이미 진행 중인 공사현장에서도 발주자와 시공사 간 공사비 갈등이 급증하고 있다. 발주자는 계약 당시 정해진 단가에 따른 공사 이행을 요구하는 반면, 시공사는 자재비 상승분을 반영한 공사비 증액을 요구하면서 분쟁이 발생한다.
당사자 간 합의로 해결되지 못할 경우 공사가 중단되고, 시공사가 유치권을 주장하며 현장을 점거하거나 발주자의 잔여 공사 진행을 물리적으로 방해하는 상황으로 이어지는 경우가 많다. 아래 소개하는 사례는 이러한 상황에서 발주자를 대리하여 공사방해금지가처분 인용결정을 받아낸 사건이다.
시공사의 유치권 주장에 대한 대응 전략
시공사가 유치권을 주장하며 공사를 방해하는 경우, 다음 세 가지 요건을 순차적으로 검토하고 다투어야 한다.
(1) 점유 요건의 검토
유치권이 성립하기 위해서는 목적물에 대한 점유가 전제되어야 한다. 실무에서 시공사는 통상 현수막을 걸어 "유치권 행사 중"임을 표시하거나 차량으로 출입구를 막는 방법으로 점유를 주장하는 경우가 많다. 그러나 건물의 열쇠나 시정장치를 발주자가 그대로 보유하고 있고, 시공사가 건물 외부 출입을 방해하는 정도에 그친다면 이는 유치권의 대상이 되는 목적물에 대한 점유로 보기 어렵다. 따라서 대응의 출발점은 시공사의 점유 여부 및 그 계속성을 사실관계 차원에서 정확히 확인하는 것이다.
(2) 피보전채권의 검토
실무상 대부분의 유치권 주장은 공사비 증액을 요구하는 과정에서 이루어진다. 그러나 공사비 증액은 계약서에 따라 당사자 간 합의가 필요하거나, 소송 과정의 감정을 통해 확정되어야 하는 사항이다. 따라서 발주자가 계약서상 정해진 기성금을 이미 모두 지급하였다면, 시공사가 주장하는 증액 부분은 아직 확정되지 않은 채권으로서 유치권의 피보전채권으로 보기 어렵다는 점을 적극 주장할 필요가 있다.
(3) 보전의 필요성
공사방해금지가처분을 받기 위해서는 보전의 필요성이 소명되어야 하는데, 실무상 이 부분이 소홀히 다루어지는 경우가 많다. 시공사가 반복적으로 현장을 찾아와 발주자를 위협하거나, 차량·공사 장비를 이용하여 공사를 물리적으로 방해함으로써 추가적인 물리력 충돌 및 손해 발생의 우려가 크다는 점을 구체적으로 소명하여야 한다.
위와 같은 세 가지 요건을 중심으로 한 전략을 통해, 잔여 공사를 방해하며 유치권을 주장하는 시공사를 상대로 한 공사방해금지가처분에서 인용결정을 받아낸 바 있다.
형사고소 병행 여부에 관한 실무적 조언
발주자로서는 불법 점유로 공사가 방해된 데 대한 반감이 크고, 이미 당사자 간 감정적 대립이 격화된 상태이므로 형사고소를 원하는 경우가 많다. 다만 법적 분쟁은 가능한 한 민사적으로 해결하는 것이 바람직하며, 형사고소를 진행하더라도 물리력 행사가 있었던 부분, CCTV 등으로 구체적 행위가 객관적으로 입증될 수 있는 부분에 한정하여 고소하는 것이 실무상 효과적이다.
실제로 위 사건에서는 수사기관이 관련 민사 가처분 결정을 기다리고 있었으며, 가처분 인용결정이 수사 단계에서 유효한 자료로 활용된 바 있다.
실무적 시사점
시공사의 유치권 주장에 대응하기 위해서는 ① 점유의 존부, ② 피보전채권의 확정 여부, ③ 보전의 필요성이라는 세 가지 요건을 사실관계와 증거자료를 바탕으로 순차적으로 반박하는 전략이 유효하다. 특히 공사비 증액 분쟁이 감정 등을 통해 아직 확정되지 않은 상태에서는, 시공사의 유치권 주장이 법률상 요건을 갖추지 못한 경우가 많으므로 이를 신속한 가처분 절차를 통해 배제하는 것이 실무상 중요하다. 형사적 대응은 물리력 행사 등 객관적 입증이 가능한 부분에 한정하여 병행하는 것이 분쟁의 실효적 해결에 도움이 된다.