요지
공사 타절 현장에 후속업체로 투입되면서 전업체 기시공 물량을 공제하는 특약을 최초 계약서에 포함시켰으나, 실제로는 전업체의 시공이 거의 없었고 이후 설계변경에 따른 변경계약서에는 해당 공제특약이 포함되지 않은 사안. 법원은 여러 계약서가 순차로 작성된 경우 나중에 작성된 계약서를 기준으로 법률관계가 변경된 것으로 해석해야 한다는 대법원 법리에 따라 최종 변경계약서를 기준으로 정산하여야 한다고 판단하였고, 건설감정을 통해 전업체 시공물량 부존재가 객관적으로 확인되면서 원고(후속업체) 전부 승소 판결을 받은 사례.
수행변호사
사안의 개요
건설 현장에서 발주자와 기존 시공사(전업체) 사이에 분쟁이 발생하여 전업체가 공사를 포기(공사타절)하는 경우, 발주자는 새로운 시공사(후속업체)를 투입하여 잔여 공사를 진행하게 된다. 이때 후속업체는 전업체의 기시공 물량을 정확히 파악하기 어렵다는 구조적 문제를 안고 있어, 통상 아래와 같이 설계도면 기준 전체 공사금액에서 전업체 시공물량을 합의 공제하는 방식으로 계약을 체결한다.
설계도면 기준 전체 공사금액 10억 원 − 전업체 시공물량 합의 공제액 3억 원 = 후속업체 실제 계약금액 7억 원
본 사건에서 의뢰인(후속업체)은 최초 계약서에 전업체 시공물량 3억 원을 공제하는 특약을 포함시켰다. 그러나 실제 현장에 투입되어 실사한 결과 전업체의 기시공 물량은 거의 없는, 사실상 백지 상태의 현장이었다. 이후 설계변경에 따라 변경계약서가 체결되었는데, 이 변경계약서에는 최초 계약서상의 공제특약이 포함되지 않았다. 공사 완공 후 의뢰인이 잔금을 청구하자, 발주자는 최초 계약서상 공제특약을 근거로 3억 원을 공제한 금액만 지급하겠다고 주장하였다.
쟁점
이 사건의 핵심 쟁점은 최초 계약서와 변경계약서 중 어느 것을 기준으로 공사대금을 정산해야 하는지, 그리고 공제특약의 전제사실(전업체 시공물량의 존재)이 실제로 확인되지 않는 경우 그 특약의 효력을 어떻게 볼 것인지였다.
적용 법리
(1) 처분문서 해석의 원칙
대법원은 계약당사자가 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우, 문언의 객관적 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 그 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다는 원칙을 확립하고 있다(대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14115 판결). 이 원칙에 따르면 계약서에 명시된 공제특약을 쉽게 부정하기는 어렵다는 것이 원칙적인 출발점이다.
(2) 순차 작성된 다수 계약서의 해석 원칙
그러나 이 사건에는 변경계약서에 공제특약이 포함되지 않았다는 중요한 사정이 있었다. 대법원은 하나의 법률관계를 둘러싸고 각기 다른 내용을 정한 여러 계약서가 순차로 작성된 경우, 당사자가 그 법률관계나 우열관계를 명확히 정하지 않았다면 서로 양립할 수 없는 부분에 관하여 원칙적으로 나중에 작성된 계약서에서 정한 대로 계약내용이 변경된 것으로 해석해야 한다고 판시한 바 있다(대법원 2020. 12. 30. 선고 2017다17603 판결). 이 법리를 적극 원용하여, 최종 변경계약서를 기준으로 공제특약 없이 공사대금을 정산해야 한다고 주장하였다.
(3) 권리 제한 조항의 엄격해석 원칙
아울러 당사자 일방이 주장하는 계약 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하거나 그가 보유하는 권리의 중요한 부분을 제한하는 경우에는 그 문언을 더욱 엄격하게 해석해야 한다는 법리(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다264420 판결)를 함께 원용하였다. 전업체의 시공물량이 실제로 존재하지 않음에도 공제를 주장하는 것은 의뢰인에게 중대한 책임을 부과하는 결과가 되므로, 공제특약은 더욱 엄격하게 해석되어야 한다는 논리를 병행하였다.
법원의 판단 및 건설감정 결과
피고가 전업체 시공물량의 부존재를 계속 다투어 소송 과정에서 건설감정이 진행되었다. 감정 결과 전업체의 실제 시공물량이 거의 없었다는 점이 객관적으로 확인되었고, 이는 변경계약서를 기준으로 정산해야 한다는 원고 주장의 결정적 뒷받침 증거가 되었다. 재판부는 위 법리와 감정 결과를 종합하여 원고(후속업체) 측 주장을 전부 인용하는 판결을 선고하였다.
실무적 시사점 — 후속업체가 계약 체결 시 유의할 사항
본 사건은 변경계약서에 공제특약이 포함되지 않았고 건설감정을 통해 전업체 시공물량 부존재가 확인되었기에 승소할 수 있었던 것으로, 사실관계가 조금만 달랐다면 결론이 달라질 수 있었던 사안이다. 후속업체로 공사에 참여하는 경우 다음 사항을 계약 체결 단계에서부터 확인할 필요가 있다.
첫째, 계약 체결 전 현장 실사를 반드시 완료하고, 그 결과를 계약서에 첨부하거나 사진 등으로 남겨두어야 한다.
둘째, 공제금액은 당사자 간 합의가 아니라 기성고 확인서, 감리보고서, 현장 사진 등 객관적 자료에 근거하여 산정하여야 한다.
셋째, 변경계약 체결 시 기존 공제특약의 유지·수정·삭제 여부를 문서로 명확히 하여야 하며, 아무런 언급 없이 변경계약을 체결하는 것은 분쟁의 소지를 남긴다.
넷째, 처분문서의 효력을 과소평가해서는 안 된다. 구두로 특약을 배제하기로 합의하였더라도 계약서에 반영되지 않으면 이를 소송상 주장하기 매우 어렵다.
다섯째, 분쟁이 예상되는 경우 전업체 시공물량이 없거나 적다는 점을 뒷받침할 현장 사진, 감리단 의견서, 발주자와의 이메일·문자 등 증거를 실시간으로 확보해 두어야 한다.