요지
개인 건축주가 신축공사 완공 단계에서 시공사로부터 공사잔금 및 추가공사대금 합계 1억 원의 청구를 받자, 지체상금 및 하자보수를 근거로 반소적 성격의 청구(합계 1억 8천만 원)를 하며 대응한 사건. 증인신문 및 감정 절차를 거쳐 하자보수비용이 약 3천만 원으로 확인된 후, 건축분쟁 조정위원의 중재를 통해 건축주가 시공사에게 4천만 원을 지급하는 것으로 조정이 성립되어, 원고(시공사) 청구금액 대비 약 60%가 감액된 사례.
수행변호사
사안의 개요
의뢰인은 노후 대비를 위해 자신의 토지에 건물을 신축하여 일부는 거주하고 나머지는 임대할 목적으로 신축공사를 계획하였다. 인터넷을 통해 건축사를 섭외하고, 그 추천으로 시공사를 선정하여 공사를 진행하였다. 공사 초기에는 별다른 갈등이 없었으나, 공사가 진행되면서 설계자·건축주·시공사 간 갈등이 발생하였고, 결국 공사 마무리 단계에서 시공사가 건축주를 상대로 소송을 제기하였다.
이와 같은 신축공사 분쟁은 통상 시공사가 공사대금 잔금 및 추가공사대금을 청구하고, 건축주는 지체상금 및 하자보수를 근거로 대응하는 구조로 진행되는 경우가 많다. 이 사건에서도 시공사는 공사잔금 5천만 원과 추가공사대금 5천만 원, 합계 1억 원을 청구하였고, 이에 대응하여 건축주 측은 지체상금 및 하자보수 합계 1억 8천만 원 상당을 주장하였다. 다만 계약서상 지체상금율이 1일당 3/1,000으로 정해져 있어 산정된 지체상금 자체가 다소 과다한 측면이 있었으나, 협상력 확보 차원에서 계약서에 기재된 지체상금율을 그대로 적용하여 청구하였다.
소송 전 조정 시도의 무산
소송 제기 이전 건축주와의 상담 단계에서는 건축분쟁 조정위원회를 통한 조정을 통해 공사잔금 5천만 원과 추가공사대금 1천만 원 정도를 지급하는 방향으로 해결을 모색하고 있었다. 그러나 시공사가 조정 절차 진행 전 소송을 먼저 제기함에 따라 조정 신청 자체가 불가능해졌다.
소송이 개시된 이후에도 쟁점 정리 및 증인신문·감정 절차 이전 단계에서 조정을 시도하였으나, 시공사가 1억 원의 지급을 계속 요구하며 조정을 거부하여 성립되지 못하였다.
증인신문 및 감정 절차
이에 따라 증인 소환 절차와 감정 절차가 순차로 진행되었고, 약 1년이 경과한 시점에 감정을 통해 하자보수비용이 약 3천만 원 상당으로 확인되었다.
건축분쟁 조정위원을 통한 조정 성립
이후 추가적인 주장·공방이 이어지면서 소송 진행 기간은 총 2년을 넘어섰고, 재판부는 건축분쟁 조정위원을 통한 조정 절차를 제안하였다. 조정위원(건축학과 교수)은 과거 유사 분쟁 사례를 참고하여, 원고(시공사) 측에는 추가공사비에 대한 감정 없이는 추가공사대금이 인정되기 어렵고 지체상금 역시 전부 부인되기는 어렵다는 점을 설명하였다. 아울러 건축주 측에는 설계변경과 관련한 사안이 행정 조치의 대상이 될 수 있으므로 유의할 필요가 있다는 점을 지적하였다.
이러한 조정위원의 제안에 따라, 건축주가 시공사에게 4천만 원을 지급하는 내용으로 조정이 성립되었다. 이는 시공사가 최초 청구한 1억 원 대비 약 60%가 감액된 결과이다.
실무적 시사점
이 사건은 다음과 같은 점에서 실무적으로 참고할 만하다.
첫째, 시공사의 공사대금 청구에 대해서는 지체상금 및 하자보수 주장으로 적극 대응함으로써 협상력을 확보할 수 있다. 이 사건에서도 지체상금율이 다소 과다하게 산정될 여지가 있었음에도 계약서 문언을 그대로 원용하여 청구함으로써 시공사와의 협상에서 유리한 지위를 확보하였다.
둘째, 소송 제기 전 조정 절차를 진행 중이더라도 상대방이 먼저 소를 제기하면 조정 신청 자체가 불가능해질 수 있으므로, 분쟁 초기 단계에서 신속한 조정 절차 개시 여부를 함께 검토할 필요가 있다.
셋째, 감정 절차를 통해 확인된 객관적 하자보수비용은 이후 조정 협상에서 핵심적인 기준점이 된다. 이 사건에서도 감정 결과(하자보수비용 약 3천만 원)가 이후 조정위원의 중재안 도출에 중요한 근거로 작용하였다.
넷째, 건축분쟁 조정위원회의 전문가 조정위원을 통한 조정은 장기화된 소송을 효율적으로 종결하는 유효한 수단이 될 수 있으며, 설계변경 등 행정 조치와 연계될 수 있는 쟁점에 대해서는 조정 단계에서부터 유의할 필요가 있다.