요약 : 법무법인 해마루(담당변호사 서진권)는 돼지 축사에 대한 건축허가를 직권취소한 평택시 안중출장소장을 대리하여 건축허가취소처분 취소소송의 상고심을 수행하였습니다. 원심은 개발행위허가가 필요하지 않고 소규모 환경영향평가 대상에도 해당하지 않으며, 이미 이루어진 건축허가를 취소할 중대한 공익상 필요도 부족하다고 보아 건축주의 손을 들어주었습니다. 법무법인 해마루는 축사 건축을 위해서는 건축법상 건축허가뿐 아니라 국토계획법상 개발행위허가가 필요하고, 축사 부속시설과 진입도로까지 포함하면 사업계획 면적이 소규모 환경영향평가 기준을 초과한다는 점 등을 주장하였습니다. 대법원은 이를 받아들여 건축허가를 직권취소한 처분이 적법하다고 볼 여지가 충분하다고 판단하고 원심판결을 파기환송하였습니다.
키워드 : 건축허가, 개발행위허가, 건축법상 건축허가와 국토계획법상 개발행위허가의 관계, 건축허가 직권취소, 소규모 환경영향평가, 축사, 수익적 행정처분, 신뢰보호, 재량권
0. 수행변호사
1. 사건의 개요
원고는 농림지역 및 농업진흥구역에 위치한 지목이 ‘답’인 토지에 연면적 약 3,277㎡ 규모의 돼지 축사 10개 동을 건축하기 위하여 건축허가를 신청하였습니다. 당시 건축사가 제출한 조사·검사조서에는 대지조성이나 형질변경이 필요하지 않다고 기재되어 있었고, 행정청은 이를 토대로 건축허가를 하였습니다.
그러나 이후 민원이 제기되면서 허가과정을 다시 검토한 결과, 국토계획법상 개발행위허가를 받지 않은 점과 소규모 환경영향평가를 실시하지 않은 점 등이 확인되었고, 평택시 안중출장소장은 기존 건축허가를 직권취소하였습니다.
이에 건축주는 건축허가취소처분의 취소를 구하는 행정소송을 제기하였고 원심에서 승소하였습니다. 법무법인 해마루는 평택시 안중출장소장을 대리하여 대법원에 상고하였습니다.
2. 본 사안의 핵심쟁점 : 건축허가 과정에서 누락된 개발행위허가 및 환경영향평가를 이유로 기존 허가를 취소할 수 있는지
이 사건의 핵심은 지목이 ‘답’인 토지에 축사를 건축하면서 별도의 개발행위허가를 받지 않은 것이 건축허가의 하자가 되는지, 그리고 축사 자체의 부지뿐 아니라 부속시설과 진입도로까지 포함하여 소규모 환경영향평가 대상 여부를 판단하여야 하는지였습니다.
또한 이미 발급된 건축허가는 수익적 행정처분이므로, 이러한 하자가 있더라도 건축주의 신뢰이익을 고려할 때 행정청이 이를 직권취소할 수 있는지가 문제되었습니다.
3. 법무법인 해마루의 법적 대응
법무법인 해마루는 우선 지목이 ‘답’인 토지에 축사를 건축하기 위해서는 건축법상 건축허가만으로 충분한 것이 아니라 국토계획법상 개발행위허가를 통해 해당 토지를 건축물의 건축이 가능한 법적 상태로 변경해야 한다고 주장하였습니다.
또한 건축주가 축사 대지로 신고한 면적은 7,457㎡로 소규모 환경영향평가 기준인 7,500㎡에 미달하였지만, 실제 축사 운영에 필요한 부속시설 부지 345㎡와 진입도로 부지 135㎡를 포함하면 사업계획 면적은 최소 7,937㎡이므로 소규모 환경영향평가 대상에 해당한다고 주장하였습니다.
아울러 건축허가가 잘못 발급된 데에는 건축주 측 건축사가 제출한 부정확한 자료가 영향을 미쳤고, 사업면적을 인위적으로 구분하여 환경영향평가 대상 규모에 미달하는 것처럼 보이게 한 사정도 있으므로, 건축허가 존속에 대한 건축주의 신뢰를 우선적으로 보호할 수 없다는 점을 강조하였습니다.
4. 결과
대법원은 법무법인 해마루 측의 주장을 받아들였습니다.
대법원은 지목이 ‘답’인 토지에 축사를 건축하기 위해서는 국토계획법상 개발행위허가가 필요하고, 개발행위허가기준에 관한 심사가 누락된 채 이루어진 건축허가는 위법하므로 직권취소할 수 있다고 판단하였습니다.
또한 축사 자체의 부지뿐 아니라 부속시설과 진입도로까지 포함한 전체 사업계획 면적이 7,500㎡를 초과하므로 소규모 환경영향평가 대상에 해당하고, 이를 거치지 않은 것 역시 건축허가를 취소할 수 있는 사유라고 판단하였습니다.
나아가 건축허가의 하자가 건축주 측이 제출한 부정확한 자료 등에 기인한 측면이 있고, 아직 공사가 착수되지 않은 점 등을 고려하면 건축주의 신뢰이익을 이유로 직권취소가 제한된다고 볼 수도 없다고 판단하였습니다.
결국 대법원은 건축허가 직권취소가 위법하다고 본 원심판결에 개발행위허가, 소규모 환경영향평가 및 수익적 행정처분의 직권취소에 관한 법리오해가 있다고 보아, 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송하였습니다.