요약
법무법인 해마루(담당변호사 최윤수)는 자신이 소유한 축사·관리실 건물이 인접 공장용지 164㎡를 침범한 상태로 20년 이상 점유해 온 의뢰인을 대리하여, 그 침범 부분에 관하여 점유취득시효 완성을 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 구하였습니다. 상대방 회사는 의뢰인 측이 건물 취득 당시부터 침범 사실을 알고 있었으므로 악의의 무단점유에 해당한다고 다투었으나, 법무법인 해마루는 27년 전 매매계약의 특약사항과 잔금 영수증 기재, 그리고 실제 지급된 대금이 침범 면적에 특약상 평당 단가를 곱한 금액과 정확히 일치한다는 점을 밝혀 침범 부분까지 대금을 치르고 매수한 것임을 입증하였고, 청구를 전부 인용하는 판결을 받아냈습니다.
키워드
점유취득시효, 자주점유, 악의의 무단점유, 경계침범, 건물 소유자의 대지 점유, 측량감정, 소유권이전등기, 청구 인용
수행변호사
사건의 개요
원고 A는 양주시 소재 대지와 그 지상의 축사 및 관리실 건물의 소유자이고, 피고 B는 그에 인접한 공장용지를 소유하였습니다.
당해 건물은 1982년 건축허가를 받아 1987년 준공되었는데, 당시 허가된 대지뿐만 아니라 인접 토지의 일부 164㎡를 침범한 상태로 건축되었습니다. 그 침범 부분이 이후 여러 차례의 분할·합병과 지목변경을 거쳐 현재 피고 B 소유 토지의 일부가 된 것입니다.
원고 A의 배우자 C는 1995년 종전 소유자 D로부터 당해 토지와 건물을 매수하는 계약을 체결하고 1996. 1. 9. 소유권이전등기를 마쳤으며, 1998. 4. 13. 원고 A에게 이를 증여하여 원고는 1998. 4. 17. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
한편 D는 위 매매계약 무렵인 1995. 6. 22.경 자녀 E에게 침범 부분이 속한 토지를 증여하였고, 피고 B는 2002년 E로부터 이를 매수하여 소유권을 취득하였습니다.
원고 A는 1998. 4. 17. 건물 소유권 취득으로 그 부지인 계쟁토지의 점유를 개시하였고 그로부터 20년이 지난 2018. 4. 17. 점유취득시효가 완성되었다고 주장하며, 피고 B를 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였는데, 법무법인 해마루가 원고를 대리하였습니다.
이 사건의 쟁점
이 사건의 쟁점은, 건물이 인접 토지를 침범한 경우 건물 소유자가 그 침범 부분을 점유하는 것으로 볼 수 있는지, 그리고 침범 부분의 위치와 면적을 어떻게 특정할 것인지, 피고는 원고 측이 건물을 취득할 당시 이미 침범 사실을 알고 있었고, 그 무렵 침범 부분이 속한 토지의 소유자는 매도인 D가 아닌 E였으므로 원고의 점유는 악의의 무단점유로서 자주점유의 추정이 깨어진다고 항변한 것을 받아들일 것인지입니다.
법무법인 해마루의 법적 대응
법무법인 해마루는 점유의 개시와 자주점유 추정이라는 두 축을 나누어, 특히 27년 전 거래자료를 정밀하게 분석하여 침범 부분이 매매목적물에 포함되어 있었음을 밝히는 데 주력하였습니다.
건물은 그 대지를 떠나서는 존재할 수 없으므로 건물 소유자는 현실적으로 건물이나 대지를 점유하지 않더라도 건물의 소유를 위하여 그 대지를 점유한다는 법리(대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결)를 근거로, 원고가 건물 소유권을 취득한 1998. 4. 17. 계쟁토지에 대한 점유를 개시하였음을 논증하였습니다.
자주점유 추정과 관련하여, 타인의 토지를 매매한 경우라 하더라도 그 사실만으로 매수인의 점유가 자주점유라는 추정이 깨어지지 않고(대법원 1993. 10. 12. 선고 93다1886 판결, 1996. 3. 22. 선고 95다53768 판결), 등기를 수반하지 아니한 점유임이 밝혀졌다고 하여 곧바로 타주점유가 되는 것도 아니라는 법리(대법원 2000. 3. 16. 선고 97다37661 전원합의체 판결)를 제시하였습니다.
가장 핵심적으로, 매매 당시의 문서들을 종합하여 침범 부분에 대한 대금이 실제로 수수되었음을 입증하였습니다. 매매계약 특약사항에 경계측량과 측량비 반씩 부담이 정해져 있었고 매매대금 산정 기준이 별도로 정해져 있었던 점, 계약 무렵 실시된 경계측량에서 침범 면적이 164㎡(약 49.6평)로 나온 점, 매수인 C가 당초 약정한 금액보다 많은 금액을 지급했는데, 그 차액이 특약상 기준에 침범 면적을 곱한 금액과 정확히 일치하는 점, 그리고 매도인 D가 발행한 잔금 영수증 내역란에 침범 부분 지번과 평수가 함께 기재되어 있는 점을 하나의 흐름으로 연결하였습니다.
법원의 판단
재판부는, 무단점유 항변을 배척하고, 건물 소유자는 건물의 소유를 위하여 그 대지를 점유한다고 보아야 하므로, 원고는 1998. 4. 17. 건물 소유권을 취득함으로써 그 부지 중 일부인 계쟁토지에 대한 점유를 개시하였고, 그 점유는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 한 것으로 추정된다고 보아 원고 승소 판결을 선고하였습니다.
판결의 의의
건물이 인접 토지의 경계를 침범한 사안에서는 점유취득시효를 주장하더라도 '침범 사실을 알고 있었으니 악의의 무단점유'라는 항변에 부딪히는 경우가 많습니다. 이 판결은 침범 사실을 알았다는 것과 권원 없이 점유하였다는 것은 별개이며, 오히려 침범 부분까지 대금을 치르고 매수하였다면 자주점유의 추정은 유지된다는 점을 구체적인 증거로 확인한 사례입니다.
특히 오래된 경계 분쟁일수록 당시의 계약서·영수증·측량자료를 어떻게 재구성하느냐가 승패를 좌우한다는 점을 보여주는 사건이기도 합니다.